来源:央广网 2015-03-20 11:03
45个月，这是昨晚一条有关租房市场的消息中最引发关注的一个数据。这条消息说，我国的住房租金价格自国家统计局有统计以来，已连续上涨45个月，最高月涨幅达到6%左右。也就是说，在将近4年的时间里，房租一直在上涨。
眼下又到了租房市场的旺季，而这样一个数字无疑让众多的租房一族感到沮丧。房租为什么又涨了？市场纷纷猜测房租上涨的原因，有分析认为，这和从３月开始实施的《不动产登记暂行条例》有很大的关系。理由是随着不动产登记的开始，许多人对房价下降有了更高的期望，于是暂缓买房甚至持币观望，租房的人群也就增多，房租价格随之上涨。
而这种观点在中原地产首席分析师张大伟看来，却不尽然。他认为，民工返城、已工作人群变换工作、在校大学生求职等等因素叠加导致房租上涨，不必过分解读《不动产登记制度》带来的影响。
张大伟：很多人对不动产登记会过度解读它，必须要清楚的是不动产登记是一个时点性的政策。从3月1号开始，它已经需要实施不动产登记了。如果真的影响这些房源，应该在不动产登记之前就要作出。因为现在的话，变更登记其实已经政策的影响了，它跟以前的税费政策不太一样。但是事实上我们知道不动产登记这个政策一旦公布了以后，它就已经开始要登记了，大家都知道，甚至在半年多以前就知道它会在2015年3月1号实施，那么这样的话，真的是有意愿或者真的是灰色的房产的话，它肯定是在之前就处理掉，不可能留到被登记的话，什么时候处理是一样的，不可能赶在3月1号之后，我再去做资产的处理，这对于我们的业内来说的话，我们没有发现这样的现象。
张大伟还分析，对于租房市场来说，最热的一波行情已经过去，今后房租的走势将比较平稳。
张大伟：租金涨的话，春节之后一般都是一个高峰期。但是今年的话，租金的涨幅是最近几年是最低的，那是因为它跟这个普通人的收入会更相关。它不像房价，投资的需求会影响房价的涨幅高低，租房市场随着经济涨幅的放缓，普通人的收入没有前几年那么高，毕竟从2010年开始这一轮资金涨幅高峰已经接近过去了。所以从市场来看的话，我们认为未来有客观在春节后，包括8、9月份出现一个波轻微的上涨，但是整个市场平均水平来看的话，不管是从统计局的官方数字还是我们机构包括从业人员的掌握的市场数据来看，都是相对比较平稳的。
尽管房租走势平稳，但却依旧处在上升通道中。然而另一个有意思的现象是：房租在上涨，房价却在下跌。据国家统计局最新发布的数据显示，2月份70个大中城市中，新建商品房价格下跌城市有66个，甚至连北上广这三大城市的房价都出现了微降。房租与房价出现背离，发出什么信号？资深房地产专家韩世同对此解读。
近期房地产市场出现房价下跌，房租上涨的现象，对于这种现象有很多猜测，比如不动产登记制度的实施，还有春节过后的打工潮，以及一些人为因素造成房租上涨的情况。这种房价下跌，房租上涨的现象背后说明了什么问题？
韩世同：我觉得这样，这个房价现在虽然刚刚开始降，但是这几年它涨的太快也太高，这个租金虽然也涨了，涨了40多个月，但是相对房价而言，其实还是比较偏低的。就是我们看到那其实2010年的时候，北京的这个租售比都已经超过平均超过600%，就是1比600，那么最高上升到1比700、1比1000，就是等于是下面要七八十年，甚至要100年，按照静态这样才能够回收。目前房地产市场开始跌了，跌了一点点，但是有研究，已经跌回到1比500了，房价相当于500个月出租，也要四五十年，其实还是偏高。国际上大概应该是200到300是比较合理的，就是15到20年能够回本。现在的租金不断的上涨，对租赁市场的成交造成一定的影响，北京的个情况不太清楚，广州出现明显的下降，主要是这样一种关系。
经济之声：那么房租能够持续上涨，它的原因是什么呢？
韩世同：还是供应不足，就是有一大部分人买不起房，被迫去租房，现在因为买也太贵。我觉得房租的涨跌有其自然的市场的规律，政府不应该过多的干预，应该宜输不宜堵。应该多鼓励一些的公租房来租，还应该鼓励一些社会资金开发一些的租赁型的。同时政府应该做一些公租房在这个地方满足这个供应。
经济之声：刚才我们的前一位嘉宾张大伟先生也谈到了，从今年的实际租房的市场的表现来看，今年的涨幅可能还不如往年大，可能连续这样45个月一看，大家对这个数字吓了一跳，大家关注这个消息还有另外一点，就是是不是会有一批人群，本来我可以买房，可以不买房，而在眼下房地产房价的驱使下，我选择了租房。
韩世同：目前租房已经不是太划算了，房租租金相对于购房的房价更高。现在房价有所回落，租金有所上升的话，其实应该是越来越对购房比较有利。但是现在还没有呈现一个反转，其实如果要供楼的钱抵不上租金的话，那肯定是买房划算了。还是应该想多一些办法来解决，不要让租金任意上涨，但是也不应该采取限制性的，不让涨价。
经济之声：那我们从投资者的角度来看，现在有研究租售比为1比500，已经相对合理，已经降了很多了，但是如果年化下来的话，还不到3%呢？
韩世同：2.5%。
经济之声：这样一个数据，那么如果说从投资角度来讲，肯定是不划算的，我还不如存银行定期划算呢？如果在房价平稳甚至在下降的驱使下？那我如果从这个角度来看的话，未来会投资买房，会更不划算。
韩世同：这个显然必然减少，因为之前的租赁的投资回报可以忽略不计，房价上涨的非常快，可以完全弥补了投资。现在房价明显不增值还回落的情况下，那就要考虑租金回报了。目前这个租金回报还是不合理的，偏低的。
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